本厄の年、妻に厄を撒き散らして若干恨まれているおもとです、こんにちは。
家を買うって一生の決断ですよね。
マイホームに憧れて持ち家やマンションを買った方も多いと思います。
僕もその一人。
皆さんローンはいつ、どの銀行で組まれましたか？
銀行の低金利が続いていることはご存知かと思います。銀行に預けてお金を増やすことには向きませんが、銀行からお金を借りるには有利な状態です。
僕は住宅ローンを約5年前に三菱東京UFJ銀行で、保険、諸経費合わせて2900万円借りました。
といっても、低所得の僕では全金額を借入できなかったので、共働きの妻と合わせて借りています。
その時の新規借入で、0.875%。
現在1000万を繰り上げ返済にあて、5年返済したところで、だいたい残りの残高は1700万ぐらいです。
そこでふと、「この低金利なら、他の銀行に借り換えた方が安いのでは？」と思い、住宅ローンの借り換えを検討してみました。
その時、借り換えサービスに相談したことは、この記事で紹介しています。
自己資金0でも可能？住宅ローン借り換えセンターで話を聞いてみた
結論としては、「借り換えても手数料含めると、返済金額を減らすことはできない」ということだったので、借り換えを実現はできませんでした。
ただ、計算してもらった結果、手数料と借り換えたことで安くなる差額がほぼ同じだったので、僕の条件と比べてみたら、どんな条件の人がお得になるか、わかるのでは？と思った次第です。
住宅ローン借り換えた場合、おもとと比較して安くなる条件
比較対象は僕の借入条件とします。
・住宅ローン残高が僕よりも高い
・住宅ローンを僕の借入時より金利％が高い条件で借りている
・住宅ローンを僕の借入時より長い年数で借りている
・住宅ローン借り換え時の手数料が僕よりも安い
住宅ローン残高・金利が僕の条件よりも高い/返済期間が長い
僕の住宅ローンは、次のとおりです。
残高・・・1770万程度
借入時の金利・・・変動金利、0.875%
返済最終日・・・約20年後
他の条件がだいたい同じなら、この内のどれか一つでも僕より多いと、借り換えをするほうがお得になります。
仮に、借り換え先銀行の金利を0.44%で設定します。
返済残高が2000万ならおおよそ差額で僕よりも30万程度お得になるし、金利が1%でも大体30万程度減額が望めます。
また、返済期間が30年だとすると、約40万程度お得になるようです。
他の条件が同じ、という計算なので、条件が複雑になると計算も変わってきます。
もしご自分で結果を知りたい方は、こちらのページでシミュレーションすると便利ですよ。
住宅ローン借り換え時の手数料が僕よりも安い
僕が、ネットの借り換え相談で相談した時は、諸経費諸々の手数料がだいたい70万円ぐらいだったのですが、銀行で融資の審査を受ける手続きをご自分で手配すると、それだけ手数料は安くなります。
ただし、一つ注意しなければならないのは、保証料と事務手数料の違いについてです。
保証料と事務手数料とは
住宅ローンのような大きな金額を借りるときは、その金額を回収できなくなったときのリスクを考えて、通常保証料を支払います。
ただ、最近は保証料を0にして、代わりに事務手数料を設定している銀行もあります。
事務手数料は借り入れるローンからの定率で設定されていることが多いので、保証料よりも安くなることがありますが、保証料は繰り上げ返済などで返済期間を短くすると、期間に応じて返還されることに対し、事務手数料は返還されることはありません。
もし将来的に繰り上げ返済を計画的に行う予定のある方は、保証料と事務手数料の違いを踏まえて借り換えるようにしましょう。
借り換えのプラン次第では、実質0円で借り換えることも可能
ローンの借り換えでは、返済方法も変更できるので、期間を変更することも可能です。
この期間設定によって、ローンの返済額が実質0円になる方法を御存知でしょうか。
ファイナンシャルプランナーの中川優也さんが、ブログの記事で紹介されています。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
僕も目からウロコだったのですが、実は借り換え時にローン返済年数を長くして返済額を少なくし、少なくなった分のお金を投資に回したほうがオトクなんですね。
現在の低金利ならではの方法です。
例えば少なくなった分が3万円として、それを5%リターンが見込める積み立て型の投資先に20年間積み立てると、順調にいけば最終1230万になっているのです！
少し条件を変えると、ご自分の返済額と積立額が同じになるプランがあるはず。
積立のシミュレーションは、こちらのサイトで簡単に計算することができるので、ご自分で確かめてみてくださいね。
また、積立型の投資として、いまならロボアドバイザーのWealth Navi（ウェルスナビ）とテオ（THEO）が有名です。
ウェルスナビ（WealthNavi）とテオ（THEO）については、こちらのサイトで詳しく説明されていますので、参考にしてみてください。
https://oneinvest.jp/wealthnavi-or-theo/
金利の安い銀行一覧
ここに主要なネット銀行の情報をピックアップしますのでご参考ください。
ネット銀行比較表（2018年1月現在）
| 銀行名 | 変動金利 | 固定金利 （20％） |
事務手数料 | 保証料 |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 0.439％ | 0.72% | 2.16％ | 無料 |
| じぶん銀行 | 0.457％ | 1.333％ | 2.16％ | 無料 |
| 楽天銀行 | 0.517% | ― | 324,000円※1 | 無料 |
| 新生銀行 | 0.600％ | 1.45％ | 108,000円 | 無料 |
| りそな銀行 | 0.440% | 2.345% | 2.16% | 0.2％ |
比較サービス
ここまでご覧になってわかると思いますが、銀行の情報を一つ一つ比較するのは、結構骨が折れるし時間がかかってしまいます。
それに、自分にあった銀行を見つけられたとして、1社毎に融資の相談をされると時間も手間もかかってしまいますので、一括で融資審査を申し込めるサービスを利用するほうが圧倒的にコストパフォーマンスが高いので、オススメです。
住宅本舗さんは、60の銀行の中から最適な銀行を最大6銀行選び、融資の仮審査を一括で申し込むことができるサービスです。
申し込みの際に自分にあった銀行をピックアップしてくれ、入力フォームに情報を入力するだけで仮審査を受けることができるので、一度確認されてはいかがでしょう。
ネット比較も面倒な人は
仮審査までしてくれたけど、結局本審査の手続きをするのが面倒だ！
と思ったあなたは、住宅ローンのプロが借り換えに必要な手続きをすべてしてくれるサービスもあります。
僕もこちらのサービスを利用させていただきました。
残念ながら僕の場合、借り換えまでには至らなかったのですが、お電話で真摯に対応いただいき、好印象だったのを覚えています。
もし時間がもったいないとお考えであれば、こういうサービスを利用するのも一つの手ですね。
モゲチェックは住宅ローンの比較と相談を同時にできるWEBサービスです。
比較するまではWEB上で行い、自分に最適なローンを選択した後は、住宅ローンのプロに相談することができます。
自分で最後までするのは不安だけど、比較までは自分の目で確かめたい、という人には向いていますね。
まとめと感想
住宅ローンについて調べてわかったのですが、とにかくいくら掛かるかがわかりにくすぎる・・・。
そういう時に、比較サービスでどの銀行が安いかを比べたり、サービス内容をプロに相談して、賢く借り換えができるようにしましょう。
あなたのローンが少しでも少なくなることを祈ってます！
